La location-gérance est un dispositif juridique qui permet de louer un fonds de commerce à un gérant qui va l’exploiter sous sa propre responsabilité. Très appréciée des entrepreneurs souhaitant se lancer dans une affaire avec un apport modeste, la location-gérance d’un fonds de commerce est soumise à des règles particulières qu’il s’agit de respecter minutieusement. Dans cet article : définition de la location-gérance, fonctionnement du contrat et aspects juridiques et fiscaux du statut de loueur-gérant.
L’essentiel à savoir sur la location-gérance d’un fonds de commerce
Parfois qualifiée « gérance libre », la location-gérance d’un fonds de commerce est un dispositif juridique permettant au propriétaire d’un fonds de commerce (le bailleur, le loueur) de confier à un tiers (le locataire-gérant) l’exploitation de son fonds commercial.
Cette technique a pour but d’assurer la continuité dans l’exploitation du fonds sans que le propriétaire n’ait à participer directement à l’exploitation quotidienne. La location-gérance d’un fonds de commerce est encadrée par un dispositif légal spécifique, notamment les articles L144-1 et suivants du Code de commerce.
Pour être conforme aux règles régissant la location-gérance d’un fonds de commerce, il convient donc bien que ce contrat ne constitue pas un transfert propriété du fonds mais le droit temporaire d’en assurer l’exploitation. Le locataire-gérant exploite le fonds qu’il loue à ses risques et périls, mais en respectant les limites posées par le contrat comme par la loi. Il en va évidemment différemment du propriétaire qui garde la propriété du fonds tout en cessant définitivement son activité commerciale.
Enfin, pour protéger les créanciers tant du loueur que du locataire gérant, la loi a prévu des mesures spécifiques telles que les dispositions relatives à la publicité du contrat ou encore la solidarité du paiement des dettes nées pendant la période louage (voir ci-dessous).
Quelles sont les conditions et formalités à respecter pour créer une location-gérance ?
La création d’une location-gérance est soumise à différentes conditions légales et formalités à accomplir.
L’objectif de ces obligations est de garantir la protection du propriétaire du fonds, du locataire-gérant et des tiers. Pour en savoir plus sur les différentes étapes à suivre, voici les principales conditions et formalités à respecter :
- Condition d’exploitation préalable : Le bailleur doit justifier d’une exploitation personnelle du fonds pendant au moins les deux dernières années, sauf exceptions prévues par la loi (héritage, donation ou autorisation accordée par le juge).
- Conclusion d’un contrat écrit : Bien qu’aucun formalisme ne soit imposé, la conclusion d’un contrat de location-gérance écrit est fortement conseillée. Ce dernier doit prévoir notamment la durée de la location-gérance, le montant et les modalités de paiement de la redevance, les obligations respectives des parties ainsi que les modalités de résiliation du contrat.
- Publication dans un journal d’annonces légales : La signature du contrat de location-gérance doit donner lieu à une publication dans un journal habilité dans un délai de quinze jours afin d’informer les tiers (en particulier les créanciers).
- Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Le locataire-gérant doit s’immatriculer en tant qu’exploitant du fonds pour pouvoir exercer l’activité commerciale concernée.
- Respect des obligations fiscales et sociales : Le locataire-gérant devra acquitter les obligations fiscales liées à l’exploitation du fonds et s’inscrire aux régimes sociaux dont il dépendra.
- Déclaration auprès des administrations compétentes : Selon le type d’activité, certaines déclarations pourront être obligatoires (services sanitaires, mairie…).
L’ensemble de ces conditions et formalités doit être scrupuleusement respecté afin de préserver la validité juridique de la location-gérance et éviter tout contentieux ultérieur. Les parties sont donc invitées à se faire accompagner par un professionnel (avocat, notaire ou expert-comptable) afin de sécuriser le contrat et ses conséquences juridiques.
Les droits et obligations respectifs des parties dans le contrat de location-gérance
Le contrat de location-gérance consacre l’équilibre entre les droits et obligations du propriétaire du fonds et du locataire-gérant.
Le propriétaire qui reste maître de son fonds, doit garantir au locataire-gérant la jouissance paisible du fonds et s’interdire d’intervenir dans la gestion. Il a en revanche le droit de percevoir une redevance dont le montant et les modalités de paiement sont librement fixés.
De son côté, le locataire-gérant est tenu d’exploiter le fonds de commerce « en bon père de famille », c’est à dire avec sérieux et loyauté. Il prend à son compte les risques liés à l’exploitation, assure le paiement des dettes générées pendant la période de location-gérance et doit respecter les obligations contractuelles et légales notamment s’agissant des charges sociales et fiscales.
L’une des obligations principales qui pèse sur le locataire-gérant est de maintenir l’activité du fonds ainsi que sa clientèle. Une modification substantielle de l’activité sans l’accord préalable du propriétaire peut entrainer la résiliation du contrat. A la fin de la location-gérance, le locataire-gérant doit restituer le fonds dans l’état dans lequel il lui a été confié sauf dégradations liées à l’usure normale de l’exploitation.
Les conséquences fiscales et sociales de la location-gérance
Du côté fiscal, les deux parties doivent compter avec les conséquences suivantes.
Le propriétaire du fonds doit déclarer la redevance perçue comme un revenu imposable dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou des revenus fonciers, en fonction de la nature de l’activité. Le locataire-gérant sera, quant à lui, imposé dans la catégorie des BIC sur les bénéfices réalisés grâce à l’exploitation du fonds. S’il est assujetti à la TVA, il devra également s’en acquitter.
La location-gérance a aussi des conséquences sociales. Le locataire-gérant devient l’employeur des salariés du fonds (s’il y en a), ce qui implique le paiement des cotisations sociales correspondantes. Il devra aussi s’affilier à un régime de protection sociale propre à son statut (régime des travailleurs indépendants le plus souvent). Les salariés, de leur côté, sont protégés : leur contrat de travail se poursuit automatiquement avec le locataire-gérant, en vertu de l’article L1224-1 du Code du travail.
À noter : La solidarité du paiement des dettes sociales et fiscales nées pendant la période de location gérance peut être engagée entre le propriétaire et le locataire gérant pendant les 6 mois suivant la publication du contrat de location gérance. Cette mesure vise à protéger les créanciers de l’entreprise et à garantir le recouvrement des sommes dues.
